Time sharing – jest metodÄ… podziaÅ‚u prawa korzystania z majÄ…tku na zasadzie okresowoÅ›ci (np. od 1do 15 dnia miesiÄ…ca z mieszkania korzysta wspóÅ‚wÅ‚aÅ›ciciel A, a od 16 do 30 – wspóÅ‚wÅ‚aÅ›ciciel B). Wówczas przychodów nie dzieli siÄ™ proporcjonalnie, każdy ze wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicieli odpowiada za rozliczenie zysku z okresu, w którym faktycznie wÅ‚adaÅ‚ majÄ…tkiem.

Quoad usum – jest metodÄ… podziaÅ‚u faktycznego wspólnej wÅ‚asnoÅ›ci w myÅ›l zasady „ja korzystam z części nieruchomoÅ›ci, a ty z części drugiej”. Rozliczenie przychodów nastÄ™puje odpowiednio do tego ile dany wspóÅ‚wÅ‚aÅ›ciciel zarobiÅ‚ ze swojej części majÄ…tku, którym faktycznie dysponuje.

Umowy małżeÅ„skie – zarówno w przypadku najmu rozliczanego na zasadach ogólnych, jak i opodatkowanego ryczaÅ‚tem ewidencjonowanym, małżonkowie majÄ… prawo zgÅ‚osić do urzÄ™du skarbowego rozliczenie przychodów z majÄ…tku wspólnego wyÅ‚Ä…cznie u jednego z nich. Wówczas caÅ‚ość przychodów i caÅ‚e koszty deklaruje siÄ™ jedynie u osoby odpowiedzialnej za najem. ZgÅ‚oszenie należy zÅ‚ożyć wÅ‚aÅ›ciwemu naczelnikowi urzÄ™du skarbowego najpóźniej do 20 dnia miesiÄ…ca nastÄ™pujÄ…cego po miesiÄ…cu, w którym zostaÅ‚ otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej wÅ‚asnoÅ›ci, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy (jeÅ›li rozliczany jest najem ryczaÅ‚tem ewidencjonowanym, to oÅ›wiadczenie skÅ‚ada siÄ™ do 20 stycznia, a w przypadku rozpoczÄ™cia osiÄ…gania przychodów w trakcie roku podatkowego zgÅ‚oszenia dokonać należy w terminie pierwszej wpÅ‚aty podatku ryczaÅ‚towego).

OÅ›wiadczenie w przypadku małżonków skÅ‚adać należy corocznie, jeżeli po roku małżonkowie nie ponowiÄ… oÅ›wiadczenia w przypadku kontroli przychód rozliczany bÄ™dzie proporcjonalnie u obojga.

WspóÅ‚wÅ‚asność a umowa pisemna

Brak na umowie najmu jednego ze wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicieli nie wyÅ‚Ä…czy obowiÄ…zku rozliczenia przychodów z majÄ…tku u tego wspóÅ‚wÅ‚aÅ›ciciela. Innymi sÅ‚owy, ograniczenie iloÅ›ci zawierajÄ…cych umowÄ™ najmu nie spowoduje, że podatnik bÄ™dÄ…cy wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicielem nie rozliczy przychodu.

WyjÄ…tkowo może siÄ™ zdarzyć przekazanie nieruchomoÅ›ci do używania pozostaÅ‚ym wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicielom czy najem tylko części oddanej do używania na zasadzie quoad usum. W takich przypadkach nie dojdzie do rozpoznania przychodu u użyczajÄ…cego wspóÅ‚wÅ‚aÅ›ciciela.

WspóÅ‚wÅ‚asność a koszty

Te same zasady, które dotyczÄ… rozliczania przychodów, stosuje siÄ™ również do rozliczania kosztów najmu. A zatem wydatki poniesione przez jednego ze wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicieli stanowiÄ…ce koszty poniesione na wspóÅ‚wÅ‚asność podatkowo muszÄ… być rozliczone stosunkowo u każdego ze wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicieli, odpowiednio do udziaÅ‚u w zysku. PodziaÅ‚ kosztów tak jak udziaÅ‚ w zysku może stać siÄ™ umowny – wÅ‚aÅ›ciciele mogÄ… ustalić równe pokrywanie kosztów danej inwestycji lub też rozliczanie ich stosunkowo (ty – malujesz Å›ciany, ja – zakÅ‚adam podÅ‚ogÄ™).

Zdecydowanie najkorzystniejszym jest dokumentowanie wydatków na wszystkich wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicieli (na fakturze jako nabywcÄ™ podać należy wszystkich wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicieli a nie tylko jednego). Nie jest jednak wykluczone dokumentowanie zakupów wyÅ‚Ä…cznie przez jednego ze wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicieli – pozostali otrzymujÄ… wyÅ‚Ä…cznie kserokopie faktury i rozliczajÄ… koszty proporcjonalnie do poniesionego wspólnie wydatku (ewentualnie dokonujÄ…cy wydatku zyskuje roszczenie o zwrot poniesionego w imieniu ogóÅ‚u wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicieli wydatku, por. UrzÄ…d Skarbowy Kraków-Podgórze, 6 kwiecieÅ„ 2005, sygn. akt PP/443-9/05).

Spadkobranie a wspólność majÄ…tku

Zdarza siÄ™, że wÅ‚aÅ›ciciel nie jest Å›wiadomy tego, że jest podatnikiem. Ma to miejsce szczególnie w przypadku dziedziczenia majÄ…tku. Po Å›mierci wÅ‚aÅ›ciciela przychodu i koszty dotyczÄ… dziedziczÄ…cych i oni wÅ‚aÅ›nie powinni rozliczać uzyskiwane przychody. Ewentualne odrÄ™bnoÅ›ci zachodzić mogÄ… z tytuÅ‚u podziaÅ‚u majÄ…tku spadkowego. W braku umowy o podziale majÄ…tku lub sÄ…dowego podziaÅ‚u majÄ…tku, przychody należy opodatkować odpowiednio do udziaÅ‚ów w majÄ…tku. Niewiedza o dziedziczeniu (bycia wÅ‚aÅ›cicielem) nie zwalnia z obowiÄ…zku rozliczenia przychodu. Tak samo opodatkowanie caÅ‚oÅ›ci u jednego ze spadkobierców bÄ™dzie bÅ‚Ä™dem i spowoduje powstanie nadpÅ‚aty u rozliczajÄ…cego caÅ‚ość i zalegÅ‚oÅ›ci podatkowej u niewykazujÄ…cych przychodów.

Piotr Szulczewski
Analityk Bankier.pl

Użyczenie